Излежаването на морския пясък отдавна вече не е на мода. До този извод вероятно вече е стигнал или тепърва ще стигне англичанинът Патрик, решил да си купи апартамент някъде по българското крайбрежие. Той вече трябва да се задоволи с плажуването на басейн пред ваканционния комплекс. В затвореното пространство вероятно ще има тенис корт, някой и друг ресторант и бар. При добро стечение на обстоятелствата от ваканционната му вила или апартамент ще има панорамен изглед към късче от морето, нещо пасторално и зелено - лозе, гора.

Приблизително такава е ситуацията по родното крайбрежие, където безразборното застрояване в много от курортите с хотели и ваканционни имоти ги превърна от оазиси за почивка в пренаселени селища.

За периода 2005-2006 г. броят на ваканционните имоти в черноморските курорти се е увеличил с 83%, сочат част от наблюденията на участниците в пазара. Големите инвестиции се пренасочват към райони, разположени на 5-10 км навътре в сушата. Първата причина, естествено, е изчерпването на парцелите на атрактивната първа линия. Втората - опитът на част от инвеститорите да комбинират близостта на морето с тази на горски масиви и резервати, за да осигурят поне малко зеленина и тишина на обитателите на затворените ваканционни комплекси.

Нищо чудно интензивното застрояване, което продължава, скоро да предизвика не само отлив на туристи, но и на купувачи на т. нар. втори дом. Макар че прогнозите са крайно противоречиви. Някои дори вече отчитат спад не само на цените на имотите заради прекомерното строителство и лошата инфраструктура, но и отлив от пазара.

Търговците на имоти рядко са склонни да говорят за спад на цените, но от началото на годината досега те са се понижили с поредните десетина процента. Най-осезаемо е това в курорта Слънчев бряг и по ивицата от село Ахелой до Елените. Безразборното строителство в този район неминуемо се отрази на цените. Ако допреди година средните оферти на ваканционните апартаменти там варираха около 700-650 евро за кв. метър, сега те вече са под 600-500 евро. Запитванията за покупка стават все по-малко, а периодът, в който потенциалните купувачи обмислят сключването на сделката - все по-дълъг.

"Предлагането е огромно, а качеството - доста ниско. Това обяснява как имоти, които през 2004-2005 г. се продаваха на значително по-високи цени, сега струват по-малко. В местността Буджака до Созопол вече дори има предложения за продажби на ваканционни апартаменти, завършени до ключ, на 500 евро за кв. м. Актуални остават само цените и търсенето на имотите на първа линия. Като цяло обаче развитието е хаотично, а пазарът изпадна в тотална летаргия", коментира управителят на клона на агенция Явлена в Бургас Стефка Томова. Една от причините да се стигне до подобна ситуация е липсата на готов продукт за управление на този тип имоти. В същото време чужденците, които инвестираха в покупката на апартаменти, очакваха да получат и добър мениджмънт, за да им носи вложението доходност. Недоволството им се отразява напоследък в увеличените вторични продажби на ваканционни имоти. Повечето от тях се продават от чужденците на други техни съграждани.

"Проблемът със свръхзастрояването е по-изразен по Южното Черноморие и не е толкова типичен за северното крайбрежие", коментира Добромир Ганев от националната компания за недвижими имоти Форос. Поради тази причина имотите по Северното Черноморие поддържат с около 15 на сто по-високи цени от тези по южното. Като цяло цените на ваканционните жилища достигнаха пределните си нива от 700-1500 евро за квадрат и е трудно да се прогнозира допълнителен ръст заради голямото предлагане. На север цените на качествените обекти с добро местоположение започват от около 1000 евро за кв. м. Подобни нива са по-характерни за района около Варна, и то в зоните, където успоредно с ваканционните селища се изгражда инфраструктурата, а околната среда се благоустроява. Част от строителните предприемачи и търговците на имоти допускат, че интересът към Северното Черноморие ще се запази. Застрояването там е по-обмислено, а и намиращите се наоколо голф игрища повишават класата, а оттам и цената.

Сравнително стабилни остават цените на по-добре планираните комплекси от т. нар. затворен тип, в които се предлагат достатъчно възможности за отдих и възстановяване на летуващите. Цените на апартаментите в тези комплекси са конкурентни на жилищата на добри места в курортите. Плюсът са услугите по поддръжката, по-лесното им отдаване под наем и съответно по-високата възвръщаемост на инвестицията. По разчети на различни посредници в търговията с имоти отдаването на апартамент под наем в комплекс от затворен тип може да осигури годишна доходност от 5-6% за собственика. Отделно би могло да се разчита и на около 30-40% печалба от увеличението на цената в следващите пет-шест години.

Според част от наблюдателите на пазара инвестициите във ваканционни имоти вече не са особено перспективни. Най-малкото защото доходността от имотите започва сериозно да спада, а това води до удължаване на времето за откупуване на вложението. В момента инвестициите във ваканционни имоти се изплащат за около 20 години, сочат наблюденията на специализираното дружество за бизнес-ипотечно кредитиране Кредитекс. Годишната доходност е около 5%, което е доста под обещаваните доскоро от строителите нива от 20 на сто. Затова не е чудно, че хората препродават или дават под наем имотите, стига да намерят читава фирма, която да им осигури добра запълняемост.

Неслучайно българите, особено живеещите в столицата, се пренасочват към покупката на имоти в съседна Гърция. Цените там са съизмерими с тези у нас, а качеството на продукта - много по-добро. Местната власт в южната ни съседка регулира терените, подсигуряват се връзки с пътищата, обезпечават се водата, канализацията и т.н. У нас инфраструктурата не просто продължава да е проблем, но започва да тежи с все по-голяма сила. По наблюдения на инвеститори едва в около 30% може да се смята, че въпросът с инфраструктурата е решен добре. В останалите 70% компромисите са безконечни - като се започне от липсата на улици и недостатъчното електричество и се стигне до септичните ями, които понякога се разполагат почти до терасите.

източник: в-к Сега